A la hora de adquirir una vivienda, teniendo en cuenta la situación actual del mercado en España, el tema del precio se convierte en una cuestión sumamente importante. Aunque no entre dentro de nuestros planes vender nuestra casa, sí que puede resultar interesante conocer cuál es el precio que tienen las viviendas similares a la nuestra en nuestro barrio. De fijar un precio correcto para nuestra vivienda dependerá que podamos venderla en un plazo razonable o no. Para ello es necesario tomar los precios de referencia adecuados para encontrar un punto de equilibrio que nos acerque al precio de mercado de nuestra vivienda sin tener que acudir a los servicios de un tasador inmobiliario.
Un primer paso, ya lo conocemos, es mirar los anuncios de «se vende» que vemos en la mayoría de los portales de las calles vecinas (a una o dos manzanas de la nuestra). Pero es una tarea una labor más propia de un comprador que, como es el caso, de un vendedor. Ardua y difícil la de apuntar los teléfonos de los carteles para llamar después, haciéndose pasar por un interesado. Un primer estudio lo podemos realizar analizando las ofertas que publican los portales inmobiliarios. Tanto fotocasa.com como idealista.com ofrecen a los vendedores y compradores que se dan de alta en sus webs, los precios de referencia de las viviendas puestas a la venta en la misma zona o distrito en la que se asienta nuestra casa.
Los portales inmobiliarios no son fiables en las pequeñas localidades
Sin embargo, debemos tener en cuenta, que en estas webs inmobiliarias se publican lo que se llaman, precios de salida (los que fijan los vendedores en el momento de poner el piso a la venta), que normalmente son superiores a los precios de mercado (aquellos a los que se han cruzado efectivamente las operaciones). Además, en las fichas de estos portales no se puede apreciar, y por tanto valorar, el estado del inmueble, uno de los criterios que más influyen en la formación de precios de los pisos de segunda mano. Por último, el sistema funciona bien en los distritos importantes de las grandes ciudades, pero no resulta así en pequeñas poblaciones o barrios aledaños a pequeñas capitales de provincia donde existen muchas propiedades en busca de dueño.
Tenemos que buscar pisos que reúnan las mismas condiciones que el nuestro para poder determinar un valor lo más próximo posible al precio de mercado que, como dicen los tasadores no deja de ser una operación aritmética, es el precio medio de las últimas operaciones inmobiliarias realizadas en las inmediaciones de nuestro piso. Lo primero que hay que realizar es un estudio del entorno en el que hemos comprado nuestra vivienda. No es lo mismo el precio por metro cuadrado que puede alcanzar un apartamento en una zona de viviendas en la que priman las viviendas de dos a tres habitaciones, que el de ese mismo inmueble en una zona en la que hay varios edificios con apartamentos con la misma tipología que el nuestro.
Promotores y bancos, los más temibles rivales
Promociones vecinas a nuestra propiedad, todavía en proceso de venta, supondrán un fuerte condicionante de la valoración de nuestro apartamento. Por desgracia, estas «promociones fantasma» existen en casi todos los municipios de nuestra geografía y tiran para abajo el valor de nuestra propiedad. También actúa en la misma dirección del hipotético valor medio de nuestra vivienda, el hecho que tengamos en las cercanías pisos que han sido adjudicados, en procesos de embargo o de dación en pago, a los bancos.
«Las valoraciones de las viviendas embargadas por los bancos en España registran una depreciación media del 50% respecto a las tasaciones aplicadas en el momento de conceder la hipoteca, según afirma la agencia de calificación Fitch, que aprecia una “aceleración” en esta caída de precios, que este año ha llegado hasta el 65% de la valoración original», explica el consultor inmobiliario y analista financiero José Barta. Lo cierto es que todos el sector está pendiente de ver cuándo se dará la señal de salida para una nueva rebaja en los precios de las viviendas en poder de los bancos. Cuantos menos inmuebles de este tipo haya en su barrio, mejor.
Cuidado con las estadísticas oficiales
Las estadísticas oficiales, hay varias que siembran la discusión, tampoco son una guía concluyente. Ya hemos visto lo que pasa con los portales inmobiliarios. Con las estadísticas sucede lo mismo. Muchas no tienen en cuenta las tipologías de las viviendas, otras registran precios de operaciones que se han realizado hace meses, cuando los pisos todavía se vendían por un 10 o un 7% más. ¿Quién sabe cuánto han bajado los precios de los pisos?
La desinformación sobre el número de viviendas vacías en España, sobre el número y la localización de pisos en proceso de subasta públicas es total, aseguran los expertos del sector. Ante esto nos queda un último recurso que suele ser el primer cálculo que realiza un comercial inmobiliario cuando recibe el encargo de una tasación. Consiste en estimar la variación de precios de la zona desde el momento de la compra del piso y aplicar ésta al precio de escritura de nuestro piso. Esta primera comprobación nos permitirá evaluar si las ofertas de los pisos que podrían competir con el nuestro están en una línea realista, o por el contrario, se alejan, la mayoría de las veces al alza del precio medio al que se están cruzando las últimas operaciones. Tenga en cuenta que en pueblos y zonas poco habitadas estas últimas operaciones pueden hacerse realizado hace meses, véase año y medio, inclusive.
Lucena, un ejemplo práctico
Tomemos como referencia Lucerna, la ciudad de Andalucía con más de 25.000 habitantes con el índice medio más bajo de precio por metro cuadrado. Un factor que determina la formación de los precios y por tanto las estimaciones de los precios medios de la vivienda en la zona. La realidad es que los precios de la vivienda nueva volvieron a caer en 2012 por quinto año consecutivo al situarse en diciembre en 990 euros por metro cuadrado, 33 euros menos que a finales de 2011, según refleja el estudio de la Sociedad de Tasación.
El informe estudia las operaciones de todas las ciudades españolas con más de 25.000 habitantes. En Lucena, alguien que quiera conocer el valor de su vivienda tendrá que saber que los precios de la vivienda nueva, esas que compiten en mejores condiciones que las nuestras que son de segunda mano, continúan en caída libre desde diciembre de 2007, cuando alcanzaron máximos históricos de 1.516 euros por metro cuadrado, 526 euros por metro más que a finales de 2012. Solo media docena de ciudades mayores de 25.000 habitantes: Alcoy, Villena, Yecla, Mérida, Don Benito y Tomelloso, tienen precios medios del metro cuadrado inferiores a los de Lucena.
Un piso libre, que no está afectado por la protección oficial, con calidades de construcción medias y una superficie de 80 metros cuadrados, tendría en Lucena un precio medio de mercado de 79.200 euros, 42.000 euros menos de lo que costaría la misma vivienda hace cinco años.
La caída del índice interanual alcanzó en esta localidad el 11,8% en 2012, un porcentaje que supera la caída del año anterior, que se situó en el 7,50%. Hay que remontarse hasta junio del año 2004 para encontrar un precio por metro cuadrado más bajo. Estas son las consideraciones que tendrá que seguir un propietario que quiera conocer por cuanto podría vender su vivienda llegado el caso. De poner un precio realista depende que podamos tardar más o menos, y estamos hablando de meses y años, en vender nuestra vivienda.
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